近日，黑龙江牡丹江市李先生伉俪投资3500万元采办的贸易房产，因部门地皮属于铁路划拨用地而过户碰壁后，房屋又被鉴定为D级危房责令停用，最终被卖方孙某和张某拆除重建
。面对已经物理灭失的房屋，李先生告状卖方要求解除合同，但法院却判李先生持续支付渣滓的1500万元购房款及500万元违约金
。目前，李先生已就此案提起上诉
。

花3500万元买房过户遇阻

李先生通知记者，2015年他和老婆租用位于牡丹江市海林市柴河镇中心市场的房屋经营一家超市，其时约定的租期是7年
。2019年双方又签定合同，约定续租至2029年，因而伉俪俩投入300余万元全面装建升级
。不久，房东孙某、张某以“有人要买”为由，要求书面解除租赁合同
。

李先生说，为预防装建款血本无归，2020年3月，他们与房东签定《房地产买卖和谈书》，约定总价3500万元，吩熠付款，“截至2022年5月，我们已累计支付2000万元购房款
。”

本地布告截图

2022年夏天，李先生伉俪俩去解决过户登记手续时，海林市不动产登记中心复函称，其中产权证号为CH1003216、面积1512平方米的房屋，有418.6平方米坐落在哈尔滨铁路局的国有划拨用地上，“不具备登记前提”
。之后，牡丹江铁路河山资源分局亦证实，该地皮使用者为哈尔滨铁路局，使用权类型为划拨
。

李先生伉俪以为卖方孙某和张某隐瞒权势瑕疵，屡次交涉无果后，遂向海林市法院提告状讼，诉请解除合同，返还2000万元购房款及相应的违约金和利钱
。

2022年11月，海林市法院一审判决支持买方李先生伉俪全数诉求
。

卖方告状海林市天然资源局胜诉

上诉期间，卖方孙某和张某告状海林市天然资源局，要求给自己解决不动产登记手续
。2023年3月，牡丹江铁路运输法院判令海林市天然资源局在3个月内为该房屋办证，二审维持原判
。卖方据此换领了蕴含争议地皮在内的不动产权证书
。

对此，李先生质疑，哈尔滨铁路局原地皮证并未撤销，统一地皮存在两本产权证，且未经划转法式，然而法院却未予选取
。

卖方孙某和张某随即反诉，以为经行政诉讼终审判决，海林市天然资源局已责令为该房屋解决了不动产登记，证明房屋并无权势瑕疵，齐全能够买卖过户，要求李先生支付渣滓的1500万元及相应违约金等
。

2023年3月，牡丹江市中级法院撤销一审判决，驳回李先生解除合同的诉讼要求，理由为：卖方已获得不动产权证，产权转移阻碍已解除，发还海林市法院重审
。

危险房屋解危通知书

D级危房重建后法院判令持续买卖

李先生通知记者，2024年5月，经海林市住建局委托鉴定，他所采办的该案涉房屋屋盖结构安全性评为Du级（最高危险级别），属D级危房，“严重影响整体承载”
。2024年11月，海林市住建局发函要求“立即终场使用、撤出所有人员”
。

拆除重建现场

后来，卖方孙某和张某将D级危房整体拆除，在原址上重建，李先生保留有整个过程的全数视频和照片作为证据，同时将权威鉴定汇报等证据一并提交给了海林市法院
。

2024年10月，海林市法院一审判令买方支付渣滓的1500万元购房款及500万元违约金（原诉700万元调低），另付46万元房屋使用费
。李先生不服，上诉至牡丹江市中级法院
。2025年1月，该法院维持原判，以为“危房可加固，不及以认定合同主张无法实现”
。

李先生通知记者，当初涉案房屋拆除后，他们以为合同标的物已物理灭失，遂于2026年1月再次告状要求解除合一致
。

2026年4月15日，海林市法院一审以“反复告状”为由驳回，认定“未提交新事实”
。李先生伉俪不服，近日已向牡丹江市中级法院提起上诉，但愿公开审理此案
。

5月20日上午，奔流新闻记者就此采访了卖方孙某，对于李先生的各类质疑，孙某说原因是买方没钱支付购房余款，而后找各类理由退房
。孙某说自己的屋子各类手续合规合法，有法院判决为证
。

律师说法：当事人有权解除合同

陕西恒达律师事务所高级合资人、驰名公益律师赵良善以为，李先生伉俪花3500万元购置贸易房产，初衷为经营使用，但案涉房产经权威鉴定为最高危险等级的D级危房，被住建部门责令终场使用、人员撤离，属于法定不容正常使用、存在重大安全隐患的构筑
。凭据〖法典》第五百六十三条划定，当事人一方有违约行为以至不能实现合同主张的，另一方有权解除合同，买方购置可正常经营的贸易用房的主题合同主张，因房屋组成D级危房而彻底落空，且卖方前期隐瞒房屋蕴含铁路划拨用地、存在产权登记阻碍的重大权势瑕疵，已然组成底子违约
。但法院仅以“危房可加固建复”为由，认定合同主张可实现，忽视危房法定停用、危及公共安全的强造性划定，甚至在房屋失落使用价值后，仍判决买方支付渣滓购房款及高额违约金，该裁判了局违背民法典合同推广的平正准则与底子违约认定尺度，存在事实认定和司法合用谬误
。

赵良善律师暗示，李先生伉俪在原标的物灭失后再次告状解除合同，法式合法、事实充分，不组成反复告状
。

起源：奔流新闻B48