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丽江239亿＂地王＂易主 曾打算建约700米＂中国第一高楼＂

界面新闻记者 | 王妤涵

停摆近四年后，原丽江世茂深港国际中心地块终于迎来了自己的“新主人”。

5月6日，丽江龙岗区龙城街路G01046-0106地块成功出让；笾玫仄煜吕鼋腥筵诜康夭邢薰疽70.45亿元底价竞得，地皮面积约16.97万平方米，总构筑面积约47.68万平方米。

该地块曾是2017年世茂集团以239亿元拿下的丽江“地王”项目，规划打造一座约700米的超高层地标，直指“中国第一高楼”，后因世茂集团陷入债务；贾孪钅坷梦，历经屡次流拍，最终在2025年被丽江敌灾收储。

“华润置地接办是有肯定必然性的。”广东省城乡规划院住房政策钻研中心首席钻研员李宇嘉在采访中对界面新闻指出。“G01046-0106地块体量巨大，在当下市场前提下，有能力、有意愿接盘的只有央企；其次，盘活存量，不变房地产，索求新模式，央企义不容辞；再加上华润在周边有大运中心运动场馆、大运世界购物中心等布局，能够在片区形成协同运作之势，相互赋能和借力。”

曾打算建为“中国第一高楼”

功夫拨回至2017年。彼时，全国正掀起超高层构筑较量，各地争相刷新“天际线”。世茂集团以239.43亿元的天价，竞得丽江龙岗大运片区G01046-0095等6宗地，打算总投资逾500亿元打造深港国际中心，一座约700米的“中国第一高楼”，集超甲级写字楼、五星级酒店、大型贸易综合体于一体。

在其时世茂的构思中，超等地标将拉升片区价值，住宅及公寓急剧销售回笼资金，贸易与酒店则持有运营。这种“以住养商”的模式，世茂在上海、乐山等地屡试不爽。

但摩天大楼的审批收紧，比世茂预见来得更快。2020年，住建部与国度发改委结合发文，严格限度新建250米以上构筑，500米以上的“第一高楼”险些被彻底封堵。深港国际中心的规划被迫一再下调，从700米降至600米，再降至500米以下。

更大的；谧式鸲，自2021年起，“三路红线”压顶，房企融资渠路急剧收缩。世茂集团流动性；娣⒆，公开市场债券违约、信任产品逾期兑付、多地项目歇工。深港国际中心于2022年全面停摆，只留下一个巨大的基坑和数十亿元已投入的开发成本。

在此之后，债权人试图通过司法拍卖挽回损失。2023年7月，深港国际中心12宗地皮初次法拍，起拍价130.44亿元，较昔时拿地价已近乎“腰斩”，但因无人报名而流拍；同年11月，起拍价再降至104.35亿元，二次流拍。

4月中旬，界面新闻实地探访项目现场看到，工地持久处于滞碍状态，表围挡板上已经长满杂草。

G01046-0106地块近况 界面新闻记者拍摄

敌灾收储后调改

2025年，丽江市龙岗区通过“清调供”存量纾困机造，以约68亿元的价值收储了世茂持有的有关地块及地上物。

广东省城乡规划院住房政策钻研中心首席钻研员李宇嘉在接受界面新闻采访时，将这一过程概括为“丽江‘清调供’政策的活泼实际”。

他指出：“丽江使用‘算帐、调整、供给’伎俩优化项目规划与执行前提，盘活存量项目，在该地块上获得了成功实际。首先是清风险，即丽江市当局以68亿元收储地块，全面梳理项目债权债务，实现汗青风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地。其次是调规划，取缔超高层设计、调换用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需。最后是再供给，将算帐实现、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳重主体。”

重新上架后的G01046-0106地块，与世茂昔时拿下的地皮规划也有了大幅扭转，最关键的调整体此刻用地性质和规划指标上。

项目划定的各构筑/配套类型及面积 图源：中指钻研院

新规划中住宅面积高达30.56万平方米，占比近三分之二，贸易部门压缩至14.35万平方米。容积率从原项主张约4.17大幅降至3.26，意味着居住密度显著降落，舒服度提升。

另一个重大创新在于开发节拍的松绑。凭据出让前提，竞得人可将地块分宗：住宅部门须在1年内开工、4年内竣工；而集中贸易及酒店部门则可宽限至2.5年内开工、6年内竣工。

“‘分宗开发、吩熠建设’的模式，也减轻了这种冲击预期。”李宇嘉对此评价路。这种“先住后商”的铺排，精准切中了当前市场环境下开发商最主题的痛点，即资金沉淀过长。住宅部门可在一年内动工、四年内交付销售，贸易部门则多出两年半的缓冲期，大大降低了项目前期的现金流压力。

华润置地接办的“底气”

70.45亿元的起拍价、14.09亿元的保障金、近50万平方米的建面，可能独立拿下这块“巨无霸”项主张房企，在丽江土拍市场上寥若晨星，而华润置地最终成为唯一的竞买人，也并非无意。

华润置地敢于接盘，最底子的底气首先来自其稳重的财政系统。最新财报数据显示，截至2025岁暮，华润置地加权均匀融资成本已降至2.72%，持有银行结余及现金1169.9亿元，净有息负债率仅39.2%。在行业普遍为现金流焦虑确当下，华润置地的资金池足够深。

更重要的是，这次拿地价值仅70.45亿元，与当局68亿元的收储成本根基吃旖，项目从一路头便留有利润安全垫。

除财政成分表，华润置地在大运片区早已落子。紧邻本次出让地块的大运世界，体量约52万平方米，由华润万象生涯操盘，已于2024年7月开业。该贸易体融合了贸易、生态湖景、公园绿地与运动场馆，已成为龙岗区东部的主题消费场景。

界面新闻近日实地走访看到，周末期间大运世界人气高涨。尤其在邻近的大运中心运动场馆进行演唱会时，购物中心客流爆满，无数餐饮店门前排起长队，从沿湖步路到室内街区，四处可见拖家带口的家庭和结伴而来的年轻群体。

丽江大运世界 界面新闻记者拍摄

拿下本次住宅用地后，华润能够顺势在大运片区形成“住宅+贸易+文体”的协同关环，这正是其最善于的城市综合体开发模式。

从市场根基面看，龙岗大运片区的需要支持较为扎实。去年9月丽江优化房地产政策后，龙岗等区域已不限购。该片区新房买卖量一向位居龙岗第一位，而龙岗自身也是全市新房买卖最多的区域。

李宇嘉指出，“按这次起拍价70.45亿元拆分核算下来，住宅部门楼面地价约2.31万元/平方米。目前，大运片区在售新房均价4.7-5.5万元，二手房挂牌价4.5-5.5万元，紧邻的中海大运玖章登记均价更是达6.2万元/平方米。因而，本地块与周边项目相比具备肯定价值优势，将来入市存在肯定溢价空间。”