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有客户三天定下过亿豪宅，内地买家挤爆香港楼市，射区导航

界面新闻记者 | 王妤涵

在全面“撤辣”（指撤销香港住宅物业的需要治理措施）两年之后，香港楼市显著回暖。2026年以来，市场量价齐升，其中，内地买家成为推动这轮复苏的重要力量。

据美联物业统计，今年1-4月，内地买家（以买家姓名的英文拼音甄别）占香港一二手住宅成交量的约27%，涉及金额高达616亿港元(约合534亿元人民币)，相当于2025年整年成交额的45%，创下汗青新高。

进入5月，热度未减——首个周末，香港楼市迎来四个新盘集中开售，其中红磡“首岸”、荃湾“形瑨”等多个项目当日售罄，市场反映热烈。

近日，界面新闻走访了香港启德新区、西半山及九龙城区的多家中介门店。据一耳目员反馈，自2025年下半年起头，内地买家来港购房的人数持续增长。内地买家注册宗数已陆续14个月超过千宗，涉及金额也陆续11个月突破百亿港元，入市动力强劲且拥有可持续性。

香港街头贴满房源价值海报的中介门店 拍摄：王妤涵 内地买家成增量主力

“按成交量推算，我们门店经手的买卖中，内地买家占比靠近45%。”中原地产西半山区高级区域交易董事胡洛勇向界面新闻记者泄漏，“尤其是2026年以来，内地买家的成交量比去年同期增长了约10%。”

据界面新闻走访相识，内地买家来港购房出现出三个鲜明特点：一是更愿意采办新房，二是高度看重交通配套与地段，三是决策周期普遍较快。

以胡洛勇地点门店为例，总体成交量中内地买家占比靠近45%，而在新房部门，这一比例能够靠近三分之二。

与此同时，内地买家的决策周期显著快于本地客户。“内地客户大部门只必要两个月左右就能订房，”胡洛勇说，“由于线上资讯极度蓬勃，客户来之前通常已做足作业，通常来港两次就能定下来。”

其中也不乏决策更快的案例。据胡洛勇回顾，此前一位来自上海的客户苏先生通过电话征询看房，三天内就决定采办西半山区一套过亿的豪宅。

香港街头在建设中的新盘 拍摄：王妤涵

除了电话征询，在看房方式上，远程决策也已成为常态。“部门买家年纪较轻，对科技伎俩极度熟悉。若是无法参与，我们就会通过视频方式带看。”胡洛勇称，尤其是一些用于投资、带有租约的物业，买家买来即有租金回报，这种情况通常无需实地看房，只有认同地段和户型，视频订房的案例也很常见。

越来越多这样的案例背后，是内地买家的起源地在进一步拓宽。

除传统认知中的大湾区买家表，目前来香港购房的内地买家多来于自上海、北京两个主题城市，以及江浙一带经济实力较强的地域。

值得关注的是，赴港买房的内地买家中，全款采办的比例较高。按价值细分，2000万港元以内的住宅按揭比例相对较高；而5000万港元甚至过亿的豪宅，全款支付比例会更高。

政策、人才、本钱多重助力

内地买家为何在今年加快涌入香港购房？

“这源于政策、国际局势、本钱等多重成分的共同推动。”第一升平戴维斯华南区董事总经理吴睿在接受界面新闻专访时指出。

首先是政策层面，“撤辣」佝策落地后，内地买家购房成本大幅降低。2024年2月28日，香港特区当局颁发撤销所有楼视装拦赜妆，即所有住宅物业买卖毋庸再缴付额表印花税、买家印花税和新住宅印花税。

以一套总价1000万港元的房产为例，在“撤辣”前，非香港永居人员购置需缴纳额表税费约300万港元，若在持有六个月内销售还需缴纳额表印花税200万港元，计算500万港元，而“撤辣”后仅需缴纳从价印花税37万港元，最多可节俭463万港元，且房产价值越高，省下的税费越多。

只是，“撤辣”成效的开释必要一个过程。2024年上半年，高利率环境仍在造约市场，随着功夫推移和息口下行的叠加效应，积压的采办力在2025年下半年起头集中开释。

据本地机构统计，撤辣后两年（2024年3月-2026年2月），内地买家于一二手住宅注册量达27702宗，较撤辣前两年激增约1.63倍，其中有约六成的内地资金流向了香港新房市场。

其次是本钱与人才的双重流入。 “从前几年，大量内地企业赴港上市，IPO带来本钱和人才。”吴睿指出，这些企业的高管和员工在港置业，成为重要的采办力起源。

三是人才引进打算的直接催化。近年来港府通过高才、优才打算引入大量内地人才，这批人群经过两三年租房磨合后，正逐步进入“由租转购”的阶段。

何女士就是其中的典型代表。她通知界面新闻记者，三年前她通过高才打算来港，一向租房居住，此前因不安房价着落而不敢动手，抱着“买涨不买跌”的心态持续张望。最近楼市火热，她放工后也起头约中介四处看房。

香港在售新房的宣传海报 受访者供图

此表，香港综合配套的方便性及自身所具备的“资产避风港”属性，以及在子女教育、跨境身份、投资方便性等方面，均对内地高净值家庭具备怪异的吸引力。

受国际关系及地缘成分影响，相比新加坡、东京、伦敦等全球主流置业城市，香港是当前内地高净值人群配置海表房产的最优选择。因其与内地地缘靠近，文化、生涯习惯、社会圈层高度切近，内地客户更容易融入；同时香港房产流动性较好，在中文环境下业主措置房产更为方便。

对于这波置衣匪潮的持续性，吴睿的判断相对乐观：“内地客户赴港购房的增长趋向，将来两到三年会持续，持久增长也会维持相对不变。”

他进一步给出了两个支持持久增长的主题逻辑：其一，大湾区融合以及香港与内地经济一体化过程持续推动，将带头人员和需要持续流动；其二，香港科技行业的发展对内地人才的需要将持久存在，从而持续支持购房需要。

本地需要同步复苏

在内地买家涌入的同时，香港本地需要也在同步复苏。

据香港差饷物业估价署今年4月颁布的《香港物业汇报2026》显示，2025年整年一二手住宅成交量录得超6万宗，同比增长18%，其中400万港元以下的房源成交量有所增长，批注本地刚需在加快开释。

支持本地需要复苏的成分同样清澈。一方面，股市畅旺带来的财富效应显著，不少准买家将在股市获利的资金转投楼市，形成本钱市场与不动产市场良性互动的局面。

另一方面，人丁持续净流入，加受骗局积极引入各类人才，购房需要持续增长。据香港劳工及福利局颁布数据，自各项人才入境打算奉行以来，截至2025岁暮，香港累计降申请已突破57万宗，其中获批申请靠近40万宗，约有26万名人才及其眷属已成功抵港，开启在港生涯。

香港楼市租金走势图 图源：美联物业香港

租金市场的阐发，同样印证了需要的旺盛。在租务需要持续强劲的带头下，私宅租金升势未止，接连破顶。据美联物业统计，4月香港以实用面积推算的个人住宅，每平方英尺（约合0.093平方米）租报约39.28港元，环比上升约0.36%。租金已连升4个月，自2026年1月突破汗青新高后持续攀升。

美联物业钻研指出，随着第二季度租房业务旺季来临，预计市场需要将进一步开释：来港想书的留学生提前租楼为新学年部署，加上专才持续流入，均将带头住屋需要上升。在多项成分支持下，预计今年第二季度租金升势将一连，升幅有望超过首季的1.06%。

热度能否传导至商办市？

“最坏的功夫已然从前。”在界面新闻的走访中，多名香港一线房产经纪人对界面新闻记者感叹路。

与一线从业者的感触一致，主流机构亦普遍看好香港住宅市场的复苏态势。摩根士丹利预计，受人民币走强、租金回报率具吸引力及房价回升推动，即将推出的新房项目将一连较高的去化率，均匀售价或幼幅上调。

高盛亦指出，鉴于2026年以来住宅楼价及租金走势强于预期，决定再次上调预测，最新预计今年楼价上升15%，较之前估计逾越3个百分点，2027年及2028年维持升7%和升4%的预测不变。因应新的楼价及租金预测，该机构上调香港地产股指标价至8%。

香港中环街头 拍摄：王妤涵

香港这波住宅市场的置业潮能否传导至商办物业，也成为行业普遍关注的问题。

“短期内住宅市场的复苏，或许不会传导到商办市场。”吴睿在采访中判断路。他诠释称，住宅属于幼我消费、珍藏和家庭资产配置品类，对租金收益要求相对不敏感；而商办重要面向企业，投资主题看租金和收益率。目前香港写字楼、商铺的租金回升仍需期待。

不外，吴睿也为长线投资者提供了一个观察视角：“持久来看，当前香港商办处于极低点位，是中持久配置的好机遇。从前一两年已有不少中资企业实现大额商办买卖，但这些买卖大多以总部自用为主张，不齐全属于投资配置。”

换言之，商办市场的“抄底”更多来自企业自用需要，而非纯正的投资性资金。商办市场的真正回暖，仍需期待企业租赁需要的内容性回升。