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80后地产女王自杀倒在楼市平明前 曾称或面对刑事责任，思思96

香港乐风集团首创人周佩贤在住所内自杀身亡，年仅43岁

楼市回暖之际，房地产界却传出了一个噩耗：5月12日，香港乐风集团首创人周佩贤在住所内自杀身亡，年仅43岁
。

发生了什么
？

5月13日乐风集团在其社交平台专页颁布讣告，以一张全黑图片配文正式证实首创人周佩贤已于12日离世

在持久由“老牌家族”和大地产商主导的香港房地产市场，周佩贤曾代表了一种更年轻、矫捷的草根力量
。她一手创办的乐风集团对峙走“轻资产”模式，由投资方出钱，自己着力，将香港的老旧楼宇翻新成具备更高价值的物业，走出了一条新派开发商之路
。

乐风集团也一度也成为香港冒头最快的地产商之一
。在2023年，乐风集团持有的8个物业总投资近100亿港元，昔时，周佩贤还被福布斯评比为“卓越翘楚才俊”
。

2023岁首，福布斯中国还将周佩贤评为“卓越翘楚才俊”

然而，地产作为一门生意，无论模式有多轻，最终还是要回覆几个朴素的问题：钱从哪里来
？项目能不能卖出去
？

今年3月，周佩贤被5名债权人向高档法院提交破产呈请，案件将在6月16日聆讯
。这意味着，她深陷债务纠纷
。

一代香港地产女王的倒下，让我们不得不料识到，在楼市周期刻下，很难有人能真正独善其身
。

一个草根女孩变一代地产女王

“以布衣装束示人，没有传统发展商的英气
。”2022年，香港一家媒体在采访周佩贤时提及
。

香港地价昂贵，构筑成本高，“开发商」剽个词，很难和一个来自布衣家庭的女性联系起来，这让周佩贤在香港一多开发商中央显得极度有特色
。

周佩贤出身草根，从幼住在香港公屋，本科毕业于香港大学土木工程系，后来又在英国获得金融硕士学位
。各种经验，都为她累积了投资房地产的优势
。

更关键的是，她的父亲是一名装建承建商，耳濡目染之下，她逐步熟悉装建和室内设计，对楼市有了根基的概想，并深谙若何挖掘被低估的物业
。

图为周佩贤

周佩贤的第一桶金来得并不难
。

大学毕业后，周佩贤拿到父亲借给她的250万港元作为创业本金，免息，但要求4年后偿还
。她拿着本金，精挑细选后，用190万港元在铜锣湾旧楼区买下首套物业，花了3个月功夫将其翻新；再销售时，卖到了300万港元
。尔后她用这种方式投资了多套住宅，也为创业奠定基础
。

2010年，香港当局推出楼视装拦赜妆，使得物业在短期内难以增值
。周佩贤将眼光转向了工厦和旧楼重建
。2012年，她成立乐风集团，港媒形容，“（周佩贤）辅导团队，亲自行销，利用轻资产协助客户开发并治理物业项目，提供专业知识和服务”
。

乐风集团和传统的地产开发商有两大分歧
。首先，其主打的是“翻新”
。

香港是一座高度成熟、地皮稀缺、构筑密度极高的城市，大量楼宇在上一轮城市化时期建成，有不少都面对老化的问题
。香港发展局在2024年提到，香港每年重建的旧楼约160幢，但50年以上楼龄的个人楼宇每年均匀增长约510幢；到2043年，50年以上楼龄楼宇数量预计靠近2023年的2.5倍
。

香港城市老化的速度超过了更新速度，周佩贤抓住了这个机遇
。

起先，乐风集团的项目重要集中在工厦，也就是工业楼、厂房楼
。乐风通过大规模翻新提升价值，再将物业拆分销售，也就是香港人说的“工廈劏場”
。逐步地，乐风集团的地产盘子越来越大，进一步涵盖到旧商场与旧住宅
。

位于旺角洗衣街的Elize Park 就是乐风集团的代表住宅项目，其前身是洗衣街181至183号的一幢1970年代落成的旧楼，乐风集团与合作方在2020年以3.1亿港元收购后，拆卸重建为一栋22层的住宅项目
。

周佩贤（左）推介旺角Elize PARK项目

更新，不仅是物理层面上的，更是通过更高的审美和现代化的空间设计，让老物业获得了更精彩的形貌，从而获得更高的溢价
。

周佩贤自己有着自己的审美偏好，一位合作的构筑设计师评价她：“一向热衷用现代化的方式重新演绎香港这座城市的经典元素
。”2024年，Elize Park以逾越市场价的价值推出，周佩贤曾暗示，要把这个项目“係藝術品咁樣賣（像艺术品一样去卖）”
。

乐风的另一大特点是“轻资产”
。

一个新成立的地产商在短短数年拿下香港多个主题地位的地产项目，没有大量资金是做不到的
。周佩贤的钱从哪里来
？

周佩贤曾在采访中暗示，乐风在单个项目中的权利占比通常极低，“可能只有3%，部门甚至可能无”
。

而乐风的重要收入是项目治理费以及项目成功退出后的“阐发费”
。

在项目权利中占大头的出资方，有不少是表国基金公司
。周佩贤观察到，很多表资基金、家族办公室想投资香港楼市，但不足经验
。香港房地产市场极度本地化，再财雄势大的境表公司，也必要“地头蛇”的援手
。乐风满足了这批投资人的需要，为他们提供一条路服务，早年期造动投资战术，到项目建设、运营，甚至后期的宣传销售，全数包揽
。

他人出钱，自己着力，乐风就是以这样的模式，做出了规模
。媒体报路，乐风集团在成立9年之内实现了26个项目，周佩贤手上运作的项目价值总额一度达到百亿
。

“其时她暗示不会寻死”

随着周佩贤的事业越来越大，风险也在逼近
。

只管乐风选取的是轻资产模式，涉及的资金盘子却不幼
。并且，地产项主张周转始终离不开银行告贷、合作方融资和销售回款，市场一旦进入逆周期，巨大的利钱支出、迟迟不来的销售回款，还有融资方的收紧……都将形成一股绞杀之势
。

香港楼市在2021年到达高点后进入显著的调整阶段，房价与成交量双双大跌
。盐财经曾报路，即就是香港最主题地段的住宅物业，价值也跌去了三成
。

更不要寺分风集团有大量项目集中在商厦，也就是内地常说的贸易地产
。和住宅相比，这类物业通常在地产下行周期承压更重
。

香港差饷物业估价署颁布的《香港物业汇报2026》显示，2025年香港个人写字楼整体空置率升至17.6%，相当于238.6万平方米；甲级、乙级、丙级写字楼空置率别离为18.4%、17.4%和12.9%
。

商铺的情况也不好，香港差饷物业估价署的数据还显示，2025年香港商铺市场录得5万平方米负吸纳量，年底空置率为12.5%
。

资产估值着落会触发银行收紧信贷甚至行使抵押权
。2026年2月，乐风打造的甲级商厦ONE BEDFORD PLACE沦为“银主盘”，被东亚银行收受并销售
。到了5月，另一个新式工厦项目TWO BEDFORD PLACE也被恒生银行收受
。凭据财新报路，这一项目在2024年向市场推出，共有70个单元，至今只有8个单元、4个车位售出，且均未能实现成交
。

今年2月，乐风位于大角咀的贸易项目One Bedford Place沦为银主盘，被东亚银行收受并推出市场放售，市值约18亿港元

越发紧迫的；臃ㄔ捍
。今年3月，周佩贤被5名人士申请破产，只管有关司法文件尚不能查阅，但这或许注明，周佩贤的幼我信誉与公司融资高度绑定
。

周佩贤从前在采访中暗示，作为一家草创公司，最难题的处所是令人折服
。起初，公司只能参加规模较幼的项目，从而积攒商誉，“不外，当有了往绩支持，客户基础起头扩张，部门新客户是旧客户转介的，到近年有了更多表资基金客户”
。

在乐风的贸易模式里，公司不拿项主张大部门股权，为了让资金进来，公司或首创人自己的诺言就会被推向前台
。

因而，乐风的资产轻、拿不到大部门收益，权责却可能不轻，某些时刻要承；箍钤鹑
。财新在报路中提到，作为项主张提议人与融资架构的组织者，周佩贤往往必要以幼我或公司名义为项目贷款提供担保
。

一个例子能够证明这一点
。周佩贤归天后两天，乐风集团旗下子公司乐风本钱被告状清盘，起因是原告曾认购一项一年期的债券，本金计算2.083亿港元，正是由乐风集团和另一家公司签署担保契据
。

依照划定，若发债方不能履约，担保方要代为支付本金和利钱
。而目前发债方只偿还约8890万港元，仍有1.29亿港元本金及利钱未清，因而原告查究乐风集团的担保责任
。

周佩贤也曾试图跨界经营，对冲房地产的风险
。2013年，周佩贤创办安安饮食集团，然而受疫情成分蹬装响，无数品牌已全线毕业，最有名的“楚撚记大排档”也只剩下两家分店
。

楚撚记大排档

2025年下半年，香港楼市起头大幅回温；到了今年，内地多个城市也迎来回暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新高，丽江重现“日光盘”
。

复苏的迹象逐步显露，但房地产行业还没有真正走出低谷，地产开发商仍在接受上一轮下行留下的债务，还有他们卖不掉的屋子
。

房企里的“好学生”万科，2025年录得净吃亏885.6亿元，吃亏同比扩大78.98%；王健林还在销售万达广场，不再由万达系节造的万达电影也在前阵子彻底改名换姓；已经的“世界500强”恒大地产，已进入破产法式，许家印被指控八项罪名，当庭认罪
。

而鄙人行周期中，中幼型开发商无疑是更脆弱的
。它们不像大地产商那样有丰硕的地皮存储、雄厚的资金，也不容易一而再再而三地获得债务展期
。它们可能远远窥见了市场的春意，但撑不到春景照到自己身上的那一天
。

有媒体报路，周佩贤在归天前一周向伴侣泄漏，公司面对严重的财政压力，以及可能面对刑事责任
。其时她暗示不会寻死
。

周期是漫长的雨季，地产商们还在熬
。

本文首发于南风窗旗下财经新媒体盐财经

作者 |宝珠

编纂 | 江江

值班主编 | 吴擎

排版 | 阿车