起源：爆火排骨饭老板称一天亏损300多斤肉作者： 方劭中：

存量围城：险资疯抢REITs入场券

出品｜睿思网

2026年以来，国内不动产大量并购市场迎来密集落地潮，一批险资、PE、产业本钱组团设立的专项基金接连落地，作为高度统一。

开年最先落地的是2月初成立的86亿元天津兰沁基金，由7家险资抱团出资、结合高和本钱操盘，整体并购拿下北京、三门峡、武汉三座主题荟聚购物中心，打响年度险资重仓贸易不动产第一枪。

随后4月，细分赛路资金持续落地：16亿元ESR物流专项基金实现设立，打包收储长三角上海、信阳主题枢纽高标仓储资产；7.15亿元邵阳联瑞壹号数据中心基金落地，精准卡位算力赛路，实现科华数据旗下主题IDC资产并购。

4月30日，天津自贸试验区再落重磅，61亿元天津家鼎股权投资基金正式工商注册，由各人人寿、友国人寿、中宏人寿三家险资结合启城投资关联方共同设立；鸪闪⒑，市场于5月中下旬传出主题买卖新闻：该基金将正式接盘中关村主题地标——鼎好DH3大厦。

紧随其后，5月19日，29.49亿元的信阳安益股权投资基金正式注册成立，出资方涵盖太盟投资、昭通资产、弘毅投资。内部人证实，该基金主题定位为深耕万达存量贸易资产，针对太盟已收购的部门万达广场发展二期权利收购与存量再整合，通过资产确权、债务优化、业态迭代实现存量重塑，为后续贸易REITs申报储蓄优质底层标的。

没人再空喊"盘活存量"那句正确的废话。

所有人都在做统一件事：把优质存量资产买下来、精密化造就、静待REITs常态化开闸退出。

能直接上REITs的资产，已经不多了

截至2026年5月，国内公募REITs市场持续扩容，上市产品数量达81只，总市值突破2200亿元。自试点落地以来，中国REITs市场仅用五年功夫急剧崛起，规模稳居全球第二、位列亚洲第一。

据中金公司研报统计，截至2026年4月底，国内机构间私募REITs（持有型不动产ABS）累计刊行49单、规模804.78亿元，在申报规模约800亿元，已成为不动产存量盘活、Pre?REITs造就及阶段性退出的重要尺度化中央通路。

市场结构极度清澈：物流、产业园、仓储、基建占据绝对主力，顺丰、京东、普洛斯等终年占据物流REITs残山剩水。而贸易体、酒店仍旧百里挑一。严格来说，国内贸易REITs仍处于试点初期，上市标的稀缺，尚未形成规；⑴靠械某墒旄窬。

为什么优质贸易、办公REITs如此稀缺？

主题并非市场缺资金，而是行业准入与刊行监管门槛严苛。公募REITs对产权类资产设有明确刊行红线，要求项目将来三年净现金流分配率准则上不低于3.8%；2025年底贸易不动产REIT试点落地后，查核口径调整为对标10年期国债收益率上浮150个基点，审核尺度仍旧从严。再叠加折旧摊销、资产估值、现金流不变性、持续运营时长等多重审核前提，大量城市主题优质资产直接被挡在门表。

贸易资产刊行碰壁，不单是收益指标受限，产权梳理繁琐、租约格局狼藉、经营收益升沉不定，再加上有关税务细则、常态化退出渠路尚未美满，多重现实难题进一步抬高刊行门槛。

CBD写字楼、高端酒店静态租金回报率看似可达5%-6%，但REITs主题查核净经营收入与现实可分配现金流。加之商办业态普遍存在租户集钟注租期偏短、空置率易颠簸等痛点，即就是主题地段资产，也难以持久稳住达标分配水平，很难顺利通过申报审核。

从前三年，无需整改、各项前提齐全达标、可直接申报刊行的纯原生优质REITs标的，早已被头部资金争先布局结束。

如今市面上大量表资退出成熟资产虽底子优异、现金流扎实，但大多存在股权架构、汗青手续、测算口径等细节瑕疵，无法直接报审，必须走完齐全Pre-REITs合规梳理流程，打磨达标后方可申报。

真正能直接对接刊行的优质原生资产根基已被抢占，哪怕资质尚可的项目，想要走REITs退前路子，也得实现架构重组、税务优化、股权梳理等一系列工作，这也正是Pre-REITs布局的主题意思。

目前市场上具备造就价值的存量资产仅剩三类，也将成为后续Pre-REITs市场最主题的增量起源。

第一类：表资到期算帐、战术退出主题资产

早年重仓布局内地不动产的美元基金，如今大多邻近存续期满，到期清盘、整体离场的诉求极度强烈。这类资产大多落在一二线城市主题地段，以成熟贸易、甲级写字楼居多，运营成熟，现金流基础扎实，是目前市场里品相极佳的存量资源。

2025至2027年，也是这类表资不动产基金集中算帐的关键阶段，大批优质海表持仓资产陆续开释，给国内本土资金送去了大批适配Pre-REITs造就的优质货源。

除此之表，黑石、KKR、铁狮门、领盛、摩根士丹利等海表资管巨头，也在持续收拢内地资产布局。此番减持并非看淡国内市场行情，重要是海表美元融资成本走高，境表出资方收益预期下调，叠加自身全球资产配置思路调整所致。

这类资产区位优势凸起，硬件前提也极度杰出，但大多股权架构盘根错节，买卖流程复杂，还附带不少汗青遗留债务问题。想要达标公募REITs刊行要求，必须理顺股权关系、盘活存量债务、贴合本土市场调整业态，一步步实现合规梳理与业态优化。

第二类：国企平台待盘活资产

各地城投、交投、地铁集团、央企平台，手握海量经营性物业、产业园区、仓储基建。这类资产最大优势是产权干净、租约不变、风险极低，是大量买卖最稳妥的底仓标的。唯一短板是市场化运营幽微、审批流程冗长，项目落地往往必要半年至一年。

第三类：主题区位困境贸易体

近两年行业调整，大量老旧商场、低效写字楼陷入经营困境。大多地段顶级、硬件具备刷新空间，只是受债务积压、税务遗留、业态老化牵累。

这类资产必要"白衣骑士"：有钱兜底、有运营盘活、有持久耐心，熬到贸易REITs常态化开闸。

分歧存量资产，各自都存在实操层面的现实故障。

但所有机构扎堆入局的主题逻辑，只有一个：解决重资产的终极退出问题。

不是抄底，是Pre-REITs囤货

险资+GP+AMC组团组局，性质不是做一辈子"持久房东"，是做尺度化的Pre-REITs生意。

整套模式，不变赚多层收益起源。

第一笔，稳重基础现金流。

主题城市优质物业，天然具备4.5%-6.8%净租金收益水平。实现收购布局后，靠着安稳日常运营、调整租户结构、稳住出租率，不靠楼市行情颠簸获利，就能拿到持久不变现金回报，极度适配险资悠久期配置需要。

第二笔，存量盘活带来的资产增值。

不少表资手握的内地资产自身底子不差，只是运营模式不服水土、经营打法偏守旧。交由本土团队调整业态、升级品牌、盘活经营效能后，项目整体估值稳步走高，这是靠本土运营实力赚来的资产升值收益，和日常租金收益相互独立。

第三笔，REITs证券化退出盈利。

这也是整套布局里收益体量最大的一环。资产经过两三年合规梳理、做实现金流，满足刊行前提后，通过公募REITs首发或是存量扩募实现整体退出，赚取一二级市场估值差价与流动性溢价。如今国内不动产REITs还处在扩容上升阶段，将来市场空间足够大，这条退前路子确定性很强。

理论上，三重收益层层关环、缺一不成。

机构布局这类资产，主题依附租金现金流、运营盘活增值两大收益筑牢估值底盘，也是重资产合理定价、险资安稳做账持仓的主题底气。至于REITs证券化退出，并非持仓定价的硬性兜底前提，更多是用来增厚收益、加快资金回笼的优质蹊径。能顺利上市，便可享受流动性溢价急剧离；即便临时不走证券化渠路，仅凭不变运营收益，资产自身也具备扎实持有价值。

险资近两年密集布局存量不动产，并非押注楼市涨跌，也不是单纯赌REITs政策铺开，而是先锁定现金流扎实、能独立跑赢负债成本的优质资产；同时提前储蓄合规标的，为将来REITs常态化退出留一条溢价通路。

REITs开门扩容的窗口期，手里没牌，就蹬宗彻底缺席新周期。

谁在主题牌桌上

能同时满足"有钱、有运营、有退出通路"主题准入要求的玩家，寥若晨星。

头部险资是金主，低成本长周期弹药充足，是整个基金系统的主题底座；顶级GP、AMC是抓手，掌管资产甄别、复杂买卖拆解、债务措置、投后造就；公募REITs是终极出口，上视注扩募双通路兜底退出。

三者绑定，这套新不动产游戏能力持续复造。

一个最直观的行业佐证：从前18个月，大量不动产并购基金中，险资出资占比从早年20%–30%显著抬升至50%以上；不少现金流不变、刷新难度低的优质项目，甚至出现险资直接下场、简化表部GP角色的情况。

据中金公司、开源证券及Wind统计，截至2026年一季度，公募REITs全口径机构占比超97%；保险资金在流全盘中占比约18%–20%，一级市场计算占比约20%–25%，单笔超2.5亿元大额配售中占比达35.7%。

不是GP价值弱化，是行业玩法彻底迭代。

不动产投资彻底握别"买入—持佑转收租"的传统房东逻辑，造成"买入—造就—包装—证券化退出"的Pre-REITs关环模式，对机构综合能力要求大幅拔高。

还有几多窗口期？

优质存量集中出清的盈利窗口期，仅剩2-3年。

主题凭据极度明确：2025-2027年是表资美元基金在华算帐最顶峰，也是市场廉价优质存量资产的最后集中供给期。2027年后，表资大规模出清海潮逐步闭幕，市场资产供给回归新常态。

与此同时，国内REITs市场将在将来3-5年持续扩容，从当前2200亿+体量迈向万亿级别，贸易REITs审核机造、刊行通路持续常态化。

错过这波表资集中出清盈利，将来可收购的优质标的，将仅剩国企盘活、司法拍卖两类，买卖复杂度、不确定性将大幅提升，性价比持续下行。

更关键的是，不动产底层游戏规定已经彻底改写。

不再是"买了等房价涨"，而是买了等REITs开门。赌的也不是资产单边升值，是造度通路常态化。退出方式更是彻底变了——不是一次性套现，是现金流分成+本钱增值的持久游戏。

这场刷新不会一夜落地，但趋向已经不成逆。

2025—2026年提前组局、囤货、搭建Pre-REITs通路的头部机构，抢占的正是下一个不动产时期的主题席位。

回头再看岁首至今的几笔重磅买卖：61亿鼎好DH3、29.49亿万达盘活、86亿荟聚并购、16亿物流基金、7.15亿IDC基金。

数字看似重大，却绝非终点。

这只是新周期的铺路石。

【行业观察｜存量资产的真实机遇图谱】

市场一向有个误区：感触此刻好资产越来越少，越来越难抢。其实不是好资产少，是能直接上REITs、零刷新、合规干净的尺度化资产，根基被扫完了。

从前三年，能躺着刊行的项目早就被机构抢空。

此刻行业逻辑已经变了——不再抢现成货，而是抢能刷新、能建复、能造就、最后能REITs退出的存量盘。

2026年险资组团、PE+AMC联手、表资资产集中接盘，性质都是一件事：中国不动产已经进入持久资金主导、证券化关环的时期。

放眼当前市场，真正具备Pre-REITs合规造就价值、可落地打磨上市的存量资产较为稀缺，现阶段具备真实布局价值的优质标的，可重点关注以下几类：

1、凯德商用中国发展基金III（CMCDF III）

这是凯德在国内最主题的贸易美元基金，2012年设立，2020年到期，目前处于强造算帐阶段，LP整体退出意愿极度强烈。底层全数是一线和强二线成熟标杆商场，上海卢湾、成都天府、天津湾、武汉西城等项目都在里面，地段硬核、出租不变、运营系统成熟，只必要补齐合规梳理，就是市面上极度稀缺的贸易Pre-REITs资产包。

但实操层面并不容易。这只基金到期多年始终没能实现清盘，性质是各方LP利益诉求复杂、博弈较多，不论是份额让渡还是整体打包出手，阻力都很大。资产质地顶级，但不存在随时可落地简直定性收购机遇。

2、丰树物流信任（MLT）

丰树当前在大规模优化资产结构，打算措置约10亿新元物业，近半数落在内地及香港市场。内地手握42座主题城市高标仓，覆盖上海、天津、广深、信阳、成渝等关键物流枢纽，出租率94.2%，现金流极度扎实。资产区位优质、租户质量高，只有做好股权重整和合规梳理，齐全能够对接国内物流REITs，也是险资持久偏好的稳重资产。

MLT是新加坡上市REIT，资产措置受买卖所规定、信任左券、股东大会多重约束，治理人自主措置空间有限。资产足够优质，但很难依照内地机构的节拍急剧落地收购，市场传言的高确定性并不成立。

3、领展房产基金

作为亚洲头部房托，领展目前持续算帐非主题资产，本轮措置规模高达340亿港元，占总资产15%，内地贸易、物流是重要出清方向。北京、昭通主题商圈商场，长三角、珠三角优质物流资产均在清单内，底子扎实、现金流不变，正处于内部结构调整期，极度适合国内机构接办做存量整合与REITs造就。

领展属于港股上市平台，资产出让必须走披露、估值、公开竞价全套流程，内地资金跨境入局还要经过登记、表汇、合规审查，流程繁琐、周期偏长。理讲价值极高，但落地变量多，并非高确定性买卖机遇。

4、龙头存量贸易（待分拆、待造就）

这一轮行业债务出清周期里，不少贸易平台受短期流动性压力影响，开释出大量可盘活的优质存量，也是将来Pre-REITs最扎实的增量。

万科印力、宝龙贸易手握大量成熟购物中心，根基面不变、现金流健全，只是受集团资金面牵累进入重组优化阶段；二线龙湖天街业态成熟、客流不变；一二线主题万达广场出租率普遍维持在85%以上。这类资产没有经营硬伤，只有实现轻资产梳理、业态优化和合规整改，根基都能满足REITs刊行门槛。

5、顶级主题物业（暂不销售、持久储蓄）

上海恒隆、港汇恒隆、北京国贸、上海IFC、昭通太古汇这类城市顶流资产，地段绝版、出租率靠近满租、现金流极其稳重。

但它们是头部机构的主题压舱石，短期险些不会对表销售，不会进入流通市场。但凭借顶级根基面，始终是业内公认的将来REITs顶级储蓄标的，只适合持久跟踪，不存在短期买卖机遇。

6、主题困境资产

现阶段性价比最高的Pre-REITs机遇，大多集中在“运营健全、仅债务承压”的主题困境资产。

丽江皇庭广场坐落福田CBD主题、双地铁上盖，紧邻会展中心与安然中心，区位无可代替。项目出租率95%，年客流超3000万，2024年收入近3.7亿，运营根基面极度稳重。唯一问题是汗青债务导致司法措置，主题价值齐全没受损，只有理顺债务、产权、合规问题，就是极佳的贸易REITs标的。

如上海静安大融城更是典型的困境盘活样板。项目前身大宁星光耀广场，早年因招商滞后、资金链问题陷入经营滞碍，后续被光大安石收购重塑定位、迭代业态，以大融城品牌全新运营，目前已进入REITs申报受理阶段，齐全跑通了“困境盘活—合规造就—REITs申报”的成熟蹊径。

除此之表，黑石、领盛等2013-2014年成立的表资美元基金，正集中进入到期算帐窗口，将来两三年还会持续开释大量优质存量，支持Pre-REITs赛路持续扩容。

说到底，将来的机遇底子不在"抢现成好项目"。而在并购存量、建复困境、合规重整、造就上市这条齐全链条上。真正能吃到盈利的，不是有钱的玩家，是懂资产、懂运营、懂债务、懂REITs规定的专业选手。

篇幅有限，困境资产盘活、存量并购、Pre-REITs实操等更多细节，迎接留言互换。