起源：暴雨后路边过山鲫鱼成群赶路作者： 邱秀娟：

深铁托底+146.8亿债展期：万科这场“保级战”，没有退路

出品｜睿思网

2026年5月22日，万科甩出四只债券持有人会议通知，H3万科01、H1万科06、23万科MTN003、23万科MTN004，同步卡在6月5日至6月9日17时投票。

不是什么“新作为”。此前一个月，H1万科04已经投完——展期议案通过。万科此刻干的，是把剩下四只捆在一路，批量上会。

一次性解决67亿。是万科，不是碧桂园，不是融创。

批量上会？没那么单一。

民营房企化债，通例玩法是“分批谈、一个个搞定”。碧桂园、旭辉都是一个一个来，这次谈不成，下个月再谈。拖周期、长战线、亏损战。

万科这次直接“打包”。四只债券统一规划、统一功夫表、统一投票。

能这么硬气打包上会，就靠两个硬前提：40%本金当场兑付 + 深铁真金白银托底。

5月12日那则布告：深铁给了25亿专项告贷，用于债券兑付。加上此前220亿的股东告贷补充和谈——钱是直接打进来的，不是“意向”“沟通钟妆。

没有这笔钱，展期规划就是一张废纸。投资人又不傻，凭什么赞成60%本金延期？不赞成，或许率也是违约，不如接受展期，好歹能拿回40%。但万科能拿出这40%，是由于背后站着深铁。

这是国企信誉和民企技术的组合。其他民企学不来。

MTN001、MTN002、H1万科04三只债券展期，赞成率都逼近100%。脱险房企债券展期通常要吵几个月，万科四只一路上，还能在一个月内陆续通过——由于规划一样，投资人对规划有预期；由于深铁有钱，持有人信的不是万科，是深铁。

近两年深铁累计给万科的钱，超过335亿。利率2.34%——险些是白菜价。

但这是有天堑的。

深铁是国企，不是慈悲基金。它能够接受展期，能够接受低利率，但它不会无限填坑。万科销售若是起不来，深铁也会收手。

2026年1-4月，万科合同销售额214亿元。去年同期是几多？450亿。

膝盖斩。不是腰斩。

2025年归母净利润吃亏885.56亿——这相当于每天亏2.4亿。这不是一个“行业调整”能诠释的数字。高地价项目集中结算、大额减值计提、经营性业务全面收缩，三个成分叠在一路，万科的盈利能力已经内容性恶化。

一季度经营现金流持续净流出21.63亿。主业不仅不造血，还在失血。

深铁不是不理解这些。它愿意持续托，是由于万科一旦违约，对丽江国资委下面的资产估值影响太大。它的底线是：能够不赢利，但不能违约。

所以万科的销售什么时辰回暖，才是真正的问题。

再来看看境表那一壁。

万科在境表的化债进度，和境内是两个故事。

5月22日统一天，万科置业（香港）33.8亿港元银行贷款展期0.5年。增信措施：多层BVI公司连带责任保障、资产抵押、账户质押、100%股权质押。

香港平台的数据：资产583.99亿港元、负债434.75亿港元、2026年1-4月净利润766万港元。

766万。这个数字对于一个近600亿资产的公司来说，能够忽略不计。

境内表一路展期，主题逻辑不是“优化融资结构”，而是能延则延、能押则押，先把2026年扛从前。至于2027年怎么办，不知路，走一步看一步。

22万科MTN004、22万科MTN005这两只岁首实现展期的债券，渣滓60%本金将在12月16日、12月29日到期。两只加起来33亿。

若是6月表决的4只全数通过，万科2026年内到期的公开债就全数处置完了。

但是2027年呢？

本次展期的60%本金约莫36亿，会在明年集中到期；褂心切┟徽蛊诘摹⒌狡诘摹⒒厥鄣，加在一路，万科2027年要还的钱，不会比2026年少。

说白了，展期就是把今年的雷踢到明年。债务总量没有变少，经营根基面没有变好，只是功夫换空间。

若是明年销售持续低迷，现金流持续流出，再展期一次？深铁还愿不愿意持续托？

这一把，不是赢了。是把问题推迟了一年。

RD评级的后果是实打实的：境表融资根基封死、国内机构准入门槛抬高、再融资成本上升。万科以来想靠市场融资，险些不成能。

万科能靠的就三条路：销售回款、资产措置、深铁还愿不愿意持续掏钱。

三条路，没有一条是容易的。

6月上旬的四场投票，表表上是一套尺度化展期规划，现实上是万科的“保级战”。

通过了，146.8亿债务临时按住，市场信念稳一稳，给经营建复争取点功夫。

通不外，交叉违约风险可能被触发，后面就不是展期的问题了，是算帐的问题。

这一把，没有退路。

备注：本文所罕见据均起源于万科官方布告、惠誉评级公开汇报，分析逻辑结合行业民营房企债务措置现实情况梳理得出，，仅作行业参考，不组成投资建议。