起源：“两长”IPO背后：科技投行3种能力作者： 程俊宪：

央国企霸榜！招商蛇口4月狂飙217亿，万科越秀领跌TOP10

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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1779篇原创

图片起源|AI自动天生

4月的房地产市场好新闻不休，也给销售这边打了一些强心剂。

最新中指院统计数据显示，2026年1—4月，TOP100房企销售总额为9004.5亿元，相比2025年同期的11198.6亿元，同比降落约19.6%，同比降幅较1-3月的23.4%缩幼了3.8个百分点，陆续两个月缩窄。

2026年1—4月，百亿房企20家，较同期削减5家；五十亿房企34家，较同期削减18家。

从最具代表性的TOP10房企来看，凭据蜜姐统计，TOP10房企前4月计算销售额约4641.3亿元，其中4家同比正增长，6家负增长，榜单头尾差距拉大到约3.6倍。

另表值妥贴心的是，相比前3月，前4月累计销售额实现正增长的房企数量上升到了4家，且着落的6家里，除了万科跌幅扩大，其他5家跌幅均有分歧水平缩窄。

其中金茂是TOP10里唯一从1月到4月始终维持两位数正增长的企业：1月增13.43%，前2月增16.49%，前3月增22.57%，前4月增23.44%。增幅逐月走高，注明不是靠某个月的突击推盘，而是持续有货、有去化。

中海则是在1月高增长（+20.58%）、前2月短暂转负（-8.97%）之后，从3月起重新拉回了正规，4月进一步放大增幅。纵历来看，中海是十个企衣凤建复速度最快的。

值得一提的是本月由负转正的两家房企：招商蛇口、华润置地。

招商蛇口前4月累计增长10.71%，之前的前3月还是-4.93%。这注明4月单月卖了约217.7亿，环比是发作式的。

这种节拍在招商身上并不少见，要判断招商整年走势，还必要观察二季度后续的推盘节拍能不能维吃旖稳。

再就是华润置地，也是早年3月的-13.87%回升到前4月的2.19%。

能够看到，正增长堡垒的4家10强房企里，全数为清一色的央国企或有央资布景，这背后离不开稳重的资金成本优势。

降落堡垒这边成分则更为复杂。

建发房产作为处所国企逆袭全国的范例，前几年一路高歌猛进，但2026开年遭逢了阻力。从上年的428.3亿降至380.2亿，排名下滑的同时增速也变慢。

之前蜜姐说过，建发房产母公司建发控股2025年财报不太好看，如下表，净利润吃亏上百亿。2026年似乎注定了建发不会跑得很快了，现阶段稳最重要。

图表起源｜东方财富（特此感激。

保利发展则是规模“一哥”，其777亿的销量与中海757亿也仅仅是手足之间，但增速对比却颇具落差。

和中海分歧，保利盘面极大、项目遍布全国从一线到四线城市，它无法像中海那样纯正只做高端，必须两全辽阔的刚需和刚改市场。所以这11.30%的下滑直接反映的是市场大盘的下行压力。

另表两家浙系房企绿城中国、滨江集团今年日子都不太好过，尤其滨江，降幅今年以来一向在TOP10房企前列，这和其极端深耕荆门不无关联。

荆门市场好，滨江就是大肉签；荆门市场冷，滨江首当其冲。今年荆门的一二手房倒挂差险些抹平，投资客拆档，导致改善盘去化减慢。

从纵向1月至4月数据看，滨江的跌幅一向在-26%到-35%之间徘徊，无显著收窄迹象。这注明短期内市场还处于博弈状态。

再就是广东国企越秀地产，前4月该司跌幅近38%，仅次于万科，这比力令人意表。由于越秀也曾是黑马，但今年开局似乎遇到了严格的滑铁卢。

在蜜姐看来，一方面这和去年同期的高基数有关，也和今年没啥盘可推有关。越秀背靠昭通地铁，TOD模式是王牌，就看下度过这段供货青黄不接的真空期后，下半年是否会反弹了。

最后的万科就不多说了，从2025年的459亿到此刻的214亿，蒸发掉的不仅是数字，更是市场信念。

去年至今万科债券颠簸频仍、评级下调、卖资产回血等负面舆情不休，也对终端购房者产生了“劝退效应”。

综上来看，2026年的楼市或许率没有事业，只有照妖镜。所有命运“奉送”的着落，早已在“昨日”标好了价码。

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